中梁控股中报解读：有息负债TOP50最低

业绩会八大核心亮点：

1、上半年合约销售额677亿元，均价提升至人民币12500/平米， 有信心完成1680亿年度目标

2、新增项目56个，总地价约394亿元，二三线城市占比超90%

3、充分把握市场潜力，从市场分化中寻找机会

4、绝对有息负债528亿元，为TOP50房企最低

5、融资结构持续优化，非银比例下降9个百分点，未来仍有下降空间

6、融资成本降至8.9%，预期下半年将进一步下降

7、土地价格平稳，未来毛利率可稳定在22%-25%水平

8、保持TOP20房企中较高的增长水平，追求有质量的稳健增长

8月25日，中梁控股（2772.HK）举行中期业绩线上说明会，董事长及执行董事杨剑，执行董事及联席总裁陈红亮，执行董事及联席总裁李和栗，执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉共同出席。

业绩会上，杨剑董事长表示，2020 年上半年对于中梁来说是意义特殊的半年，在新冠肺炎疫情的冲击下，房地产行业整体有所下行。随着全国疫情防控取得显著成果及行业复工复产的推进，国内经济快速复苏，房地产行业也快速回暖。凭借全体中梁人的努力，公司在上半年的逆境中仍获得了不错的业绩，对完成本年度1680亿的合约销售目标充满信心。

业绩保持均衡稳健 转二三线战略显成效

报告期内，中梁全力克服疫情带来的特殊影响，实现全口径销售金额677亿元，同比增长6.3%；合约销售均价12500元/平方米，同比上升18%，反映集团转二线及强三线开始见成效，销价较稳定并持续向上。

结算方面，公司当期实现结算营业收入237.6亿元，同比增长16%；净利润22.1亿元，同比增长16.4%，股东应占核心净利润约人民币13.08亿元，同比增长6.2%。每股盈利0.34元，盈利能力不断增强。同时，中梁宣布派发中期股息16.3港仙，维持40%派息比，持续回馈股东。

项目投资方面，中梁上半年新增项目56个，总地价约394亿元，权益占比约60%，其中二线及三线城市共占91%，分别为64%及27%。按项目金额计算，位列靠前的城市分别为：杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆及成都。

截至6月底，中梁控股共布局504个项目，覆盖全国23个省与直辖市、149个城市，其中约45%位于长三角、34%位于中西部、10%位于海峡西岸。土储充沛，需求强劲，是中梁始终尊重市场、顺应市场，根据市场变化坚定推行“三转”策略的成果。截至目前中梁已实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖，足迹涉及长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等全国重要城市群。

财务结构持续优化 融资成本不断降低

受新冠肺炎疫情及洪涝灾害影响，企业现金流及债务情况成为了上半年外界关注重点。依托稳健的财务管理，中梁控股上半年债务结构持续优化；账上总现金约350.21亿元，较去年年底上升32.2%；境内非银行借款占比下降9个百分点；净负债率为69.9%，合理可控，维持健康水平。截至2020年6月30日，中梁加权平均融资成本为8.9%，连续四年下降。

对此，业绩会上，公司首席财务官及副总裁游思嘉表示，“目前我们的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低。受惠于集团开拓新的融资渠道，项目所在的城市能级提升，以及境内流动性充裕，我们预期集团融资成本将进一步下降”。

持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展也同样吸引了国际大行对公司的看好目光，今年以来，中梁新增4家国际券商研究报告。1月，银河联昌看好公司强劲的合同销售及充裕的未结转收入，给予‘增持’评级；3月，中信里昂首次覆盖中梁，视其为同规模股票首选，看好其高股息收益率及高增长，给予‘强烈买入’评级；7月，杰富瑞首次覆盖中梁，预计2020年公司销售额将增长至人民币1750亿元，同比上升15%，给予‘买入’评级，目标价8.9港元；8月，华泰香港首次覆盖中梁，表示受益于多年来在长三角地区的持续深耕，公司的估值有望得到提升，给予“买入”评级。

产品进阶塑造标杆 雕琢品质超越非凡

随着供需关系迈过平衡点，以及楼市调控的常态化，房价告别只涨不跌的时代，房企真正进入产品层面的同题竞争。简单来说，“房住不炒”时代，“产品力”正重拾话语权。

一直以来，中梁深入贯彻以人为本，在满足人民日益增长的美好生活需求上不断追求与完善。伴随企业规模迎来新阶段以及战略版图中城市能级的不断提升，今年4月，中梁在产品端适时进阶，将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列，在满足新时代人居生活的同时，持续提升企业产品力。

于中梁而言，产品系的本质是一种信息载体，承载着中梁对市场、对客户、对内部传达的核心诉求。多年来，中梁坚持以品质为先导，持续为约43万户家庭、约130万业主缔造富有中梁特色的“梁式”品质生活。而与时俱进无疑是对客户的最大忠诚，凭借着产品品质的不断升级，中梁荣获“2020中国房地产行业产品力标杆企业”称号。

此外，继公司多地项目荣获‘伦敦杰出地产大奖-2019年度建筑奖’、‘国际房地产大奖（亚太区）-建筑设计类公共建筑大奖’等多项国际设计大奖后，在2020年度‘美尚奖’上，公司旗下‘西安中梁壹号院’等多个项目还荣获人文气质豪宅奖、空间设计专项奖、中国美力住宅榜TOP10等荣誉。

先人后事组织赋能 热心公益传播大爱

上市后，中梁坚持“先人后事”，组织变革先行，于去年完成了7个大区的重组，设立了南方大区、山东大区、浙江大区、中部大区、江苏大区、北方大区及西部大区。今年上半年，中梁继续升级机制，构建平台型多层级合伙生态模式，通过丰富激励工具，推出原始股、期权、限制性股票计划，深度绑定长期利益，激发组织的二次创业激情、团队活力，共同创造价值、分享价值。

值得一提的是，中梁还不止对内坚持“先人后事”原则，对外亦是如此。一直以来，公司始终将企业发展与社会责任紧密相连，以实际行动回馈社会。7月20日，中梁发布首份环境、社会和管治（ESG）报告，在专注提升企业经营效益的同时，肩负更多社会责任。

一方面，中梁秉承“文化、舒适、健康、绿色、科技”的产品理念，持续打造符合城市人居需求的高品质项目。截至2019年底，公司共有275个项目获得绿色建筑认证或评级，绿色建筑总建筑面积达4446万平方米。另一方面，中梁不断发力公益扶贫、赈灾救助、就业推动等多板块，深入践行“社会价值担当者”的角色定位。“书香中梁”计划自2016年发起以来，已在全国14个省市70余所中小学落地，累计捐赠善款1000万元，惠及困难学生数万人。

展望下半年，虽然外部因素仍存不确定性，但中梁仍将始终坚持以确定性应对不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展。以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业发展，让四季心情绽放。

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