第一上海：金融街物业目标价19港元 给予买入评级

业绩稳健增长，第三方拓展潜力大

归母净利润增长27%至0.58亿元：截至2020年中期，公司实现营业收入约5.1亿元，同比增长18.7%，其中物业管理服务增长14%至3.89亿元，增值服务收入增长40%至1.1亿元，租赁服务收入增长21%至0.34亿元，餐饮服务收入增长1%至0.71亿元。公司录得毛利1.05亿元，综合毛利率21%，同比上升0.8个百分点。公司费用率及有效税率均保持相对稳定，公司录得归母净利润0.58亿元，同比增长27%，净利润率约12%

管理规模稳健提升，增值服务收入有所上升：截至1H2020年，公司在管建面2162万方，在管面积同比增长16.8%，管理规模增长带动物业管理服务收入稳健提升。此外，截至中期，公司增值服务收入占比持续增加，收入同比增长40%至1.1亿元，未来将更大力拓展多类型服务，其中资产管理（车位管理）、资源管理（协销服务）、定制服务（特约服务）均是未来业绩增长的主要来源之一。

第三方拓展潜力大：公司积极进行多渠道的第三方拓展，上半年包括但不限于1）公司成功获得民生银行贵阳分行总部大楼的物业委托，深化与民生银行合作；公司定位商业物业尤其金融类高端物业，拥有众多金融企业客户，公司可凭借该领域的领先优势，深化金融企业合作；2）除负责金融街教育集团外，上半年承接位于浙江绍兴的一家高端国际化12年一贯制学校的物业服务；除教育外，公司可凭借现有管理医疗领域经验（管理北京协和医院）进行医疗领域拓展，3）利用国企背景优势，开展与国家电网等国企在‘三供一业’服务领域合作的业务开发；此外，在收并购上，截至中期，公司在手现金约5.66亿元，叠加7月份上市所募集6.8亿元，公司在手现金预估约12.5亿元，在手现金充足，已为收并购储备足够子弹。

目标价19港元，给予买入评级：我们认为公司未来发展潜力并不弱，除保持与母公司在地产，金融，教育，投资等领域的协同发展外，公司第三方拓展潜力较大；同时，我们认为公司是商务物业管理领先国有企业，管理的商务物业中有部分是布局优质且资产价值高的物业项目（物业管理费处于行业高端水平，且空置率均较低），具备较高的盈利水平，底层资产优质，同时公司物管收入具有一定稳定性且持续性，可给予一定估值溢价。我们预计2020年-2022年，公司实现归母净利润约1.38亿元，1.8亿元，2.4亿元，三年增长率超30%。我们给予公司2021年35倍目标市盈率，对应目标市值约71亿港币，目标价约19元港币，给予买入评级。

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