“三条红线”下房企加快“屯粮” 融资收紧或将影响房价

文 / 徐苑蕾

在销售规模增长放缓、“三条红线”监管消息等高压之下，部分房企抓紧窗口期，加速融资“屯粮”的步伐。

中原地产研究中心数据显示，8月全国房企境内外融资全面井喷，境内债券单月发行超过659亿，较2019年同期的627亿增加5.1%；环比来看，8月房企境内债券融资延续7月以来的水平。

美元债发行数量也处于高位，8月房企单月累计发行美元债高达65.6亿美元，相比2019年同期的23.8亿美元上涨了176%。特别是8月下半月，房企密集发布大额融资，整体来看，7-8月房企融资刷新了历史同期纪录。

不过，近日盛传的“三条红线”融资新规一旦正式落地，房企融资将会急踩刹车。有业内人士预测，在此背景之下，部分去化难度较大的城市和区域的房价或会加快下行，同时房企拿地规模或将会收缩，并且将积极拓展股权融资。

房企融资保持高位 拿地规模持续下降

2020年是房企债券到期的高峰期。克而瑞数据显示，95家房企年内到期债券超过5000亿元，同比上涨45%。迫于偿债压力，今年初房企便掀起了融资潮，但随后因新冠肺炎的影响，房企境内外融资均曾一度放缓。

其中，海外债发行量在今年1月创下历史新高后，随着3月全球疫情爆发逐渐跌至冰点，在“断档”超过50天后才在4月底正式重启。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，8月份房企融资保持井喷，与融资成本下降及房企债务到期等多个因素有关。

宋红卫指出，不管是境内还是境外债券，今年的融资成本较去年均有不同程度的下降，部分房企也在置换债务来降低成本。同时，宋红卫还指出，今年是房企债务集中到期的时间点，7、8月份是传统的销售淡季，房企对于融资的渴求则更为强烈。

据了解，从目前实际执行情况来看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远低于去年同期的6%-8%。

值得注意的是，7、8月房企融资规模虽然保持在高位，但房企的拿地积极性却不如二季度，拿地规模持续下降。

中指研究院监测的数据显示，疫情影响逐步缓和后，4月起，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，50家代表房企拿地积极性明显提升，5月略有回调后6月又升至上半年最高点，但进入三季度房企拿地规模则持续下降，50家代表房企中，31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑。

根据统计，在8月全国成交总价排名前10的住宅用地中，一半以上的地块由中海地产、华发股份、深圳控股、中交地产、保利地产等房企纳入囊中，而这些房企均是央企或者国企，在融资成本、负债控制等方面较有优势。

融资收紧或致房价下跌 拿地规模或收缩

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”，传达重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

房地产业内将其称为“三条红线”，并且有市场消息称，监管层将根据“越线”的数量，将房企分为“红橙黄绿”四档，并以此决定其融资时有息负债的上限。

58安居客房产研究院院长张波预测，下半年针对房企融资的类似“三条红线”的明确性管控标准会进一步清晰化。

张波称，在重点监管房企的违规融资、融资机构违规向房企提供资金便利的同时，针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确，尤其是针对排名靠前的规模型房企，管控的要求会更为严格。

而对于资金密集型的地产行业来说，融资政策收紧无异于一记重拳。在此情况下，房企不得不打响现金流“保卫战”，在销售价格、拿地规模以及融资渠道等方面做出调整。

张波表示，融资收紧可能会对房价形成直接影响，下半年去化难度偏大的城市和区域的房价下行幅度和速度会同步增强，而热销城市和区域的房价可能更为坚挺。

“负债水平过高的房企要通过加大让利促销来抢夺有效客源，加大回款力度以应对融资收紧带来的资金压力。而稳健型房企的压力会偏小，但也需加强回款力度，并加快中小城市项目的去化速度”，张波说。

另一方面，融资环境的收紧或会促使房企拿地规模收缩，不再盲目追求规模增长。张波提到，在拿地层面房企需更为谨慎，并将有限的资金更大限度投入到风险相对可控的城市和区域，重点城市群、都市圈以及核心城市拿地权重将会进一步提升。

事实上，在近期举行的业绩会上，包括中国恒大、雅居乐集团、美的置业等多家房企管理层均表达出下半年审慎拿地的态度。

此外，房企或将绕道债权融资，积极拓展股权融资。“房企股权融资份额或将提升，降杠杆不代表企业不能融资，而是要降低融资带来的财务风险，股权融资将成为房企下一步融资所采取的重要手段，以保障项目开发建设以及拿地资金的充裕性”，张波说。

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