追逐物业上市大潮 华润置地轻资产版图初成

房企物业上市潮在今年愈演愈烈。继融创、恒大等头部房企拟拆分物业上市之后，华润置地也动手了。

8月31日，在官宣“可能拆分”的五天后，华润公告称，华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象”）已在港交所递交招股说明书，主要业务为物业管理服务、商业运营管理服务，与此前的公告内容一致。

近年来，华润置地提出“城市综合投资开发运营商”的定位，开发+运营并行，销售排名靠前，商业地产租金收入领先同行。

在“住宅+商业”双轨运营多年后，华润置地想要释放这一模式的潜在价值，将轻资产管理部分分拆出来上市，这也让它有了区别于一众物业股的价值。

“物管+商管”上市

在8月28日的中期业绩会上，华润置地管理层表示，分拆物业上市在三年前就已经开始准备了。

这可以解释从公告到递交招股书，华润动作为何如此迅速。

招股书显示，2017年，华润万象生活正式成立，初期专注于提供住宅物业管理服务，配合华润置地业务需要。而后，这个平台的独立性渐强，致力于成为“中国领先的物业管理及商业运营服务供应商”。

此次，华润置地拟将物业管理业务和商业运营管理业务合二为一共同上市，关键的合并动作发生于2020年。

6-8月，华润万象生活密集出手，分别从集团和置地手中，收购了华润万象商业（深圳）、深圳布吉万象汇、泸州万象汇的商业运营管理业务，以及湖北润联物业。

经过一系列合并动作后，华润万象的上市篮子已经备好，旗下有四家投资控股公司、九家物业公司和三家商管公司。

8月末，华润万象正式叩响了港交所大门。据IFR引述市场消息人士报道，华润万象生活此次上市拟集资约10亿美元（约78亿港元）。

对于分拆上市的原因，华润置地总裁李欣表示，主要是想充分释放过去十几年“双轮驱动”高速发展的价值。

与其他房企不同，华润是内地少见的住宅+商业双轨并进的房企，其物业租金收入已连续两年超过百亿，是内地上市房企中唯一过百亿的。

而将物业与商管合并，是希望做强做大华润置地轻资产的业务和管理平台，构建自己的盈利能力；此外，分拆可使华润万象成为独立上市平台，可直接进入债务、股票市场融资，提升市值规模。

对华润置地而言，分拆上市也将能支持其中重资产开发和投资业务，以及带来新的利润增长点。

尽管招股书中，没有公布融资金额、预期市值，但从财务数据中可以看出，华润万象将是体量不小的存在。

截至2020年6月30日，华润万象提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。

2017-2019年，华润万象生活业绩稳步增长，期内分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元，同期净利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元，营收和净利润复合年增长率为36.8%及-3.06%，行业期内平均营收和净利润复合年增长率分别为34.62%及37.17%。

华润万象的绝大部分管理物业都来自母公司华润置地，与后者高度捆绑。2019年，华润万象生活实现营业收入58.68亿元，龙头房企中仅次于万科、绿城、碧桂园、保利物业。

机构报告显示，按2019年物业公司的服务收入计算，华润万象排名第5；按2019年购物中心管理服务收入计算，华润万象排名第2。

华润万象的未来

根据招股书，拆分后，华润置地对华润万象的持股比例不变，依然为59.55%。对于其他股份，华润置地管理层表示，将依据上市条例要求，为置地股东优先提供保证配额。

与众多物业公司一样，华润万象此次也选定在香港开启资本化征途。

截至9月1日，连同华润万象生活在内，拟赴港上市的物管企业已达到11家，这些排队的企业中，很多与华润万象生活一样背靠龙头房企，例如中国恒大旗下恒大物业、融创中国旗下的融创服务控股、世茂集团旗下的世茂服务、金科旗下的金科物业等。

事实上，今年以来，诸多大中小型地产商纷纷开启物业分拆之路，这股风潮在疫情之后更加明显，因为投资者更加看到了物业在社区管理中的价值；物业股今年表现抢眼，股价上涨数倍的不在少数，市盈率普遍在几十倍，最高的有80多倍。

华润万象在这波物业上市潮中，并非先行者。此前，同为央企地产商龙头旗下，中海物业在2015年便早早入驻港交所，是物业领域第二家上市企业，至今股价上涨超480%；保利物业在2019年末上市，半年多股价上涨超75%，招商积余在2019年末完成资产重组后物业业务拆分上市。

就今年来看，物业股更加火爆，恒大物业吸引了马云的云锋基金、马化腾、红杉资本等入股。

众多房企分拆物业上市，在今年也被赋予了更多的意义，比如降负债，恒大总裁夏海钧在中期业绩会上表示，恒大的净负债率将因物业分拆而降低约19个百分点。

2020上半年，华润置地的净负债率上升15.6个百分点至45.9%，虽然仍处于低位区间，但分拆上市，无疑也将进一步强化置地的资产负债表。

展望未来，弗若斯特沙利文报告表示，中国全业态物业管理及商业运营服务市场收入总额可能将在2024年达到6982亿元，实现2019 年-2024年8.2%的复合年增长率。

华润万象看到了这一发展机遇，在招股书中表示，未来将加速扩张规模，巩固领先市场地位。

而物业+商管的模式，让华润与现有的物业公司区别开来，有了独特性。在住宅物业领域，华润能做的和其他房企一样，就是在接母公司资源同时也并购扩张；而在商管领域，华润商业的品牌，也可以让它进行轻资产扩张，输出品牌管理。

李欣称，未来五年，在规模稳定增长的基础上，华润置地将继续做大做强以购物中心为核心的商业重资产业务和商管、物管等轻资产业务。

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