物业股中报盈利榜：碧桂园服务最赚钱 招商积余4%净利率垫底

截至8月底，A+H29家物业股2020年中期业绩已披露完毕。上半年，正荣服务、金融街物业等6家物企先后上市，A+H市场内地物管公司上市的物业股增至29家（剔除华金国际资本，华发物业2019年末借壳上市，数据尚未稳定）。

营收数据显示，上半年29家物业股实现总营收394.2亿元，算术平均值为13.6亿元，平均增速为34.26%。同期实现归母净利润为54亿元，算术平均值为1.9亿元，同比增长约75%。

碧桂园服务最赚钱 祈福生活服务净利大降17%

上半年最会赚钱的是碧桂园服务，归母净利润为13.15亿元，同比增长61%。最不会赚钱的是祈福生活服务归母净利润为0.36亿元，同比降低17.1%。祈福生活服务本身体量不大，上半年受疫情影响，装修及设备装置服务收入下降34.5%，资讯科技服务收入下降3.5%，校外培训服务收入下降70.6%，配套生活服务收入下降48.7%，几项业务全面下滑导致利润的大幅下降。

除祈福生活服务外，归母净利表现不如人意的还有弘阳服务、彩生活，两家公司归母净利增速仅个位数。

整体来看，物业管理行业不算非常赚钱的行业，目前仅碧桂园服务一家净利润超过10亿元，27家物业股利润规模在5亿元以下。上半年归母净利增速超过100%的6家物企，剔除招商积余重组，其他高增集中在中小物企，主要原因是本身体量不大。

非业主增值服务持续输血

分业务来看，疫情虽然对物业费冲击不大，但对需要在案场提供服务的非业主增值服务以及社区增值服务产生影响，“两增”业务的毛利更高。

Wind数据显示，2020年上半年29家物业股毛利率的算数平均值为29.8%，净利率的算数平均值为14.8%。毛利率与去年同期持平，净利率较去年同期提高了约1.9个百分点。

事实验证，“两增”业务上半年实际受疫情影响不大。比如永升生活服务非业主增值服务同比增长117%，社区增值服务同比增长84.5%；时代邻里非业主增值服务同比增长64%，社区增值服务增8.6%；弘阳服务非业主增值服务同比增50%，社区增值服务同比增261.3%；滨江服务非业主增值服务同比增9.5%，社区增值服务同比增165.6%。

这反映出，疫情一方面对社区增值服务的拓展有所帮助，但各物业公司增值服务表现分化。另一方面，疫情期间关联地产公司仍持续给予物业强力支撑，以维持物业的营收、利润的增长，关联方输血不可小觑。

社保减免致毛利率提升 招商积余4%净利率垫底

上半年受疫情影响，大部分物业公司享受了社保减免等政策。而人工成本是物业管理行业大头，这部分对利润率的影响大约在1个百分点左右。“两增”业务的普遍增长也给净利率提升带来空间。

Wind数据显示，净利率居首的是兴业物联，高达25%。净利率超过20%的有9家，其中烨星集团、鑫苑服务、祈福生活服务净利润规模均不超过1亿元，呈现小而美的状态。

头部物企的盈利能力则呈现分化。雅生活服务（22%）、碧桂园服务（21%）净利率靠前，而保利物业（11.4%）、中海物业（10%）、绿城服务（8.2%）处于低位，招商积余更是以4%的净利率垫底。

横向对比，中报3成物业股毛利率较去年同期有所下滑。其中雅生活服务下降5个百分点、招商积余下降6个百分点、保利物业下降3个百分点、中海物业、碧桂园服务、祈福生活服务下降约2个百分点，以头部物企居多。

但净利率方面，头部物企降幅缩窄，中海物业同比仅下降0.4个百分点。小物管的提升较为容易。上半年净利率增幅居前的为鑫苑服务（+12%）、烨星集团（+11%）、和泓服务（11%），降幅居前的为祈福生活服务（-4%）、弘阳服务（-4%），雅生活服务（-3.5%）。

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