雷暴、停工、欠款 房企危机时代？购房者避免踩雷的N条建议

原标题：雷暴！停工！欠款！2021进入TOP级品牌房企危机时代？购房者避免踩雷的N条建议

来源：京津冀买房

买东西要买品牌，质量和售后有保障。这已是深入人心的观念。

照理，买房更是如此，大品牌TOP级开发商产品质量、物业服务水准都要远高于中小公司。更不用担心烂尾、跑路……

但2021年，这个观念要打破了！买房人要注意：大品牌也可能要有大问题！

其实，从2020年就开始了，福晟垮台，泰禾雷暴。但这可能刚刚开始！

2020年8月规范开发商债务的“三道”红线出台，中国房地产新一轮洗牌开始。这一次可能涉及TOP10级企业。

2021年买新房，购房者务必小心！

比如，2020年全国销售排名第7名的绿地和2017年全国销售排名第9名的华夏幸福。

2020年中国房企销售榜TOP200

2017年中国房企销售金额TOP200

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绿地欠款，去年排名第7

绿地长期是中国房企销售排行榜TOP10企业，排在它前面的大体是碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海。根据克而瑞数据，2020年榜单绿地以3567亿销售额排名第7。

然而最近两年，绿地全国拖欠工程款的事件频发。2019年9月，绿地集团因拖欠工程款而被项目方停工。根据媒体报道，中建三局集团有限公司向绿地集团发出“工程联系函”，函件称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款，已经全面停工。目前，绿地控股旗下多家子公司，包括上海绿地建设（集团）有限公司、南通市绿地置业有限公司等在内，因拖欠工程款，均已被列为失信被执行人。

2020年下半年，绿地集团在北京大兴开发的千万“顶豪”绿地云廷·海珀云翡业主反映，所有户型均存在交付与购房合同户型结构不一致问题。不仅如此，房屋内还存在大量装修问题，且仍在保修期、长达半年的时间、与开发企业沟通后、无果。

据了解，海珀云翡在取证销售方面经历也颇为“坎坷”。其中，因拖欠退房款，被大兴区建委、大兴区工商局约谈多次，暂停其预售证累计长达一年之久。

比海珀云翡业主更闹心的还有泰禾北京院子二期的业主。

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泰禾停工，曾排名全国17

2020年10月，泰禾北京院子二期数十名业主再次聚集在中国华融总部维权，他们希望能拿到余下的网签合同；同时也希望华融方不要再划扣监管账户资金，确保房子能顺利盖起来。

中国华融子公司华融融德为泰禾集团债权方。资料显示，2017年9月7日，泰禾集团下属公司张家口鸿运房地产开发有限公司以59.6亿元拿下北京院子项目地块，其后土地持有人变更为现项目开发商泰禾锦绣（同属泰禾集团）。

拿地后，泰禾方以40亿元的价格将土地抵押给华融融德。根据购房者与泰禾锦绣签订的《北京市商品房预售合同》显示，土地抵押登记日期为2018年1月12日，债务履行期限为2017年10月10日至2019年10月10日。

2020年4月前后，部分业主发现，北京院子停工了，进一步调查，业主们发现房款并未进入监管账户。同一时间，泰禾债务爆雷，上海、杭州、昆明等地的泰禾业主都因资金问题，面临房屋延迟交付，甚至烂尾的风险。

事件进展的最新消息是，2021年2月9日晚间，泰禾集团公告回复深交所问询函，首次正式披露深陷风波的北京院子二期、上海大城小院等在内的7个停工项目进展。根据泰禾方面的说法，2020年1月-4月期间的停工主要是受疫情影响，施工进度有不同程度的停滞，其后期间的停工主要原因是公司出现流动性紧张，工程款支付和相关设备的采购付款不到位，造成部分施工环节停滞，从而导致整体施工进度受影响，其预计这些项目在2021年下半年会陆续达到交付状态。

2017年克而瑞销售排行榜，泰禾以1007亿排名第17位。2019年泰禾全国排名掉至42位！

2017年中国房企销售金额TOP200

2019年中国房企销售榜TOP200

不过一个好消息是泰禾开始复工了。不过好像是济南的项目。小二将继续关注北京泰禾项目进展。

03

华夏幸福雷暴，曾排名全国第9

华夏幸福是另一家可能出现危机的企业。

“一个北京城，四个孔雀城”，曾几何时这句广告词被大部分环京购房者耳熟能详。孔雀城的开发者华夏幸福一度在2017年全国销售排行达第9位。

然后，近期华夏幸福首度承认暴雷，公司2月1日公告，其债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。财报虽然写着货币资金有386亿，实际可以用的只有8亿。从2020年第四季度至今，其到期需偿还融资本息金额高达559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流，只剩下-371亿元。华夏幸福老板王文学近期召开债权人会议主动承认自己的错误：一是错判了环京地区的形势；二是新拓展的业务尚在培育；三是扩张激进、管理不够精细。会上还表示个人十分愧疚、无地自容，并表态华夏幸福坚决不逃废债。

最新消息显示，2月23日早盘，华夏幸福一字板跌停，为复牌以来连续第三个交易日跌停。

截至目前媒体还没有爆出购买华夏幸福孔雀城楼盘的问题，但至少要购买华夏幸福的楼盘务必要谨慎了！

某楼盘施工现场

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为何TOP级房企楼盘问题频出？

近年来，大房企的房子质量越来越差甚至出现烂尾，小二认为主要有三点原因：

一、前几年房地产发展迅速。特别是2015-2017这几年，中国楼市大跃进，各大房企疯狂拿地争夺市场资源，建房效率对他们来说成了占领市场份额的重要因素，高周转，高杠杆，高负债成为房企的不二法宝。3个月出方案，6个月预售，9个月实现资金回笼，每个节点都卡得死死地，因为时间太过仓促，施工质量也难以保证。

二、2017年之后全国进入限价时代，市场急转直下，高速扩张时期高价拿的地，并不能以合理的有利润的价格卖出。各城市新房限价后，开发商利润被锁死，因此看到一批不能很好控制现金流的企业遭遇危机。

三、2020年“三道红线”是最后一根稻草。2020年8月，央行和住建部针对所有开发商划出了三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1，俗称“三道红线”。

三道红线下，规模大，收益低、负债高的企业，很容易资金链断裂。

为什么小二说，2021年开始TOP级品牌企业将进入危机时代？就是因为“三道红线”让此前的大品牌将面临新一轮脱胎换骨的变化，彻底放弃高负债高周转的运营模式，在这个过程中，无法适应“三道红线”的企业将被淘汰。

北京某烂尾楼

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购房者如何“避雷”的N条建议

2021年买房，要格外注意了，中国房地产开始加入进入淘汰赛，如何避免踩到可能被淘汰的房企开发的楼盘，这是一个非常讲究的问题。

小二给出几条建议，可供你参考！

1、要清楚开发商全国排名没有太大意义：从现在开始全国销售排名高不代表品牌好值得买，TOP品牌企业雷暴和欠款，可能会在未来继续上演；

2、重点关注你准备购买的房企在本城市和本区域有没有欠款的报道出现！

这一点很重要，开发商现金流吃紧，最可能在供应商环节拖欠工程广告等费用，如果你城市某家开发商爆出欠款新闻，你就要特别当心，避免购买这个开发商的楼盘。此外，由于现在房地产开发商是区域公司为管控结构，所以如果你所在城市的区域，比如华北区域，某几个城市也爆出拖欠款项，你所在的城市也可能中招！

3、想办法查询你购买的房产是否被开发商抵押了。一般你购房的新房，很多开发商是已抵押给银行的。你的购房款到位后，开发商拿你的钱去银行解抵押。怎么查开发商是否抵押呢？

在北京建委网站有显示，下图中所显示的房屋状态就是被开发商抵押的可售房屋。

来源：北京住建委网站

需要说明的是，很多开发商都会抵押未交易的房产，所以这一点仅供参考。

4、随时关注你购买房产的签约进度。如果项目卖得快，说明资金回收快，开发商做好项目的可能性就大，不太可能烂尾。除非开发商挪用资金。

同样，签约进度也可在北京建委网站查询。

颐和金茂府13号楼楼盘表

5、避免买地王盘。纵观以往市场，高价地王往往会成为楼市中的“高危群体”，地王的风光背后没准是满满的辛酸，虽然目前多数品牌房企开始走快速滚动开发路线，但是地王盘利润空间小、基本都是贴着成本卖房，如果开发商的资金实力不足以支撑地王盘运作，很可能遭遇烂尾。

6、开发商往往是强者恒强，在本地过去2年内哪一家开发商的房子卖得最好，往往就是现金流最好，品牌和品质最好的，所以购买过去几年在本城市销售top级的开发商楼盘相对保险。

7、截至目前来看，在北京乃至全国以下品牌比较有保障：

1）万科：董事长和CEO都是财务出身，负债率和现金流一向控制的很好，全国范围内万科虽然有个别楼盘存在质量问题，整体看依然保持了较好的稳健发展势头，踩坑可能性较低。

2）中海：极强的盈利能力和成本控制能力，北京项目都不抵押，产品优质，北京过去几年销冠，踩坑可能性极小。

3）保利：大牌央企，资金实力强，项目品质好，在大湾区实力很强，踩坑可能性比较小。

4）华润：品牌央企，市场产品能力强，楼盘品质较好，在北京地王项目一度曾出现质量问题，总体还是值得信任。

5）龙湖：民企品牌，坚持低负债，产品园林等品质都很好，在北京项目较少。全国个别城市出现一定质量问题，踩坑可能性偏小。

综上看，以上几家企业还是比较有保障的。大家可以从中选择购买。

8、最后，如果要绝对避免踩坑，还有一个办法，就是放弃买新房，买二手房。因为二手房其实已经是北京成交主流，在很多地段都有优质的二手房可选，相反新房却往往在四五环外，四环内的纯商品新房一般都售价10万+。

买房是人生大事，有的家庭把两代人甚至三代人的钱都花在了一套房上。2021年，中国房地产进入到品牌企业也加速淘汰阶段。所以，小二再次提示，买房前一定要谨慎谨慎再谨慎。

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