宅地供应“零售改批发” 房企告别“内卷”毛利率迎拐点？

新浪财经 徐苑蕾

“我们还在不停加仓地产，其实也就保利和万科两个股，我觉的比拿着现金好，估值比银行低，但分红比银行高”，昨日，兴全基金副总经理兼研究部总监董承非在内部分享会上的观点传遍业内，消沉已久的地产板块再次拨动投资者心弦。

今日地产板块集体爆发，截至发稿，华夏幸福、深深房、万科、新城控股多只地产股涨停。港股内房股方面，合景泰富涨23.48%，华润置地、世茂集团、融创中国、绿城中国、旭辉控股涨幅均在10%以上。

地产股大涨背后，消息面上除了或与董承非的买入观点有联系外，更有可能与近日“22城将集中供地”的消息有关。

网传2月18日住建部“土地市场动态监测与监管系统”发文，要求22个重点城市实现宅地供应“两集中”。“两集中”即集中发布出让公告，集中组织出让活动，并且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

22个重点城市包括北上广深四个一线城市以及苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、青岛、天津、郑州等18个二线城市。青岛已于2月24日官方发布了相关通知，落实了“两集中”的供地政策。除此之外，郑州和天津也有相关通知文件流出。

根据中指数据，前述22个城市2016-2020年住宅用地土地出让金规模合计分别为1.53、1.93、1.76、2.31和2.66万亿元，占全国300城市住宅用地土地出让金比例分别为67%、57%、51%、53%、52%，平均值55%。2020年22个城市住宅签约销售金额合计为4.82万亿原，占全国比例为31%。

根据新浪财经获悉的一份自然资源开发利用司针对2021年住宅用地调控的会议讲稿，实行住宅用地集中出让是2021年住宅用地供应分类调控的四项工作要点之一，土地出让之后还会有监测监管和考核评价环节。

值得注意的是，集中供地并不意味着所有城市在同一时间供给。据目前的信息来看，天津集中于3、6、9月发布公告，而济南则是5月上旬、8月下旬、10月下旬，这意味着，各个城市有自主选择的时间，不同城市之间具备错配的空间。

那么，为何政府部门会出台该项政策？华泰证券分析认为，“集中”其实对应的是过去主流城市土地供应的分散和碎片化，“可能全年的任务完成了，但是时间和地理位置上的碎片化带来结构性的供应量和地价问题，这可能是这次政策想要解决的方向。”

有机构观点将这次土地市场的改革形容为行业供给侧改革的“最后一块拼图”，并指出，地产行业的内卷化竞争将因此结束。

在一位不愿具名的房企投资部人士看来，如果集中供地政策落地，那么则会形成政府针对房地产长效机制的“三道管控”：一是“三道红线”，加强对企业杠杆的管理；二是贷款集中度管理，也就是居民杠杆管理；三是集中供地，即地方政府的出让管理。

实际上，如若本次集中供地争得落地，毫无疑问将会对地产行业、房企、地方政府均带来深刻影响。

首先从行业角度来看，集中供地虽然没有改变土地供应量，但供应节奏变化使得房企短期资金分流，有助于减少土地哄抢，土地溢价率有望下降，从而起到“稳地价、稳房价、稳预期”的作用。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，对于土地市场来说，在同一时期组织大量地块集中挂牌出让，对于房企的资金会产生一定的分流效果，使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制，尤其是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市。

陈霄还强调，同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况，在供需关系上将会产生一定的影响，对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况，同时，大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用。

而从地方政府的角度来看，在编制年度供地计划和组织集中供地方面，难度也会增大。而更主要的影响，则是可能会影响出让金收入。一些地区原有的“先次后好”顺序供地的做法无法继续，不能再通过“饥饿营销”逐步抬高地价，将会降低出让金总收入。

此外，从房企角度来看，政策影响则更为深远。自然资源开发利用司在会议讲稿中提到，集中供地对大型房企短期内筹融资难度加大，不能同时参加多块土地竞争，不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。而对于中小房企而言，能有更多选择的余地，可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

不过也有观点认为，对于中小型房企的挑战将更大。华泰证券指出，中小房企本身已经面临融资上的压力，在土地获取上的容错率降低会使得中小型房企经营环境更难，不仅需要做好高周转，还得做好拿地研判到最后销售的一系列精确操作。

前述房企人士表示，在“三道管控”之下，未来也更加考验房企的现金流运营、投拓及融资能力，联合拿地和收并购现象可能会更加普遍，地产行业集中度将加速提升，行业毛利率的拐点或会在2022年一季度到来。

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