楼市稳定成常态 碧桂园自修内功定发展

原标题：楼市稳定成常态，碧桂园自修内功定发展 来源：中金在线

2021刚开年，楼市便迎来了一些列的政策调控。1月初，监管部门开始加强商业银行房地产贷款集中度管理。随后，部分核心城市楼市调控也在层层加码，上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率……这一切似乎预示着新年楼市的动荡，但在“房住不炒，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”基调前提下，楼市的稳定性已成为一种常态。

在中央坚持房住不炒，咬紧调控进入到的第四个年头里时。面对行业竞争日趋激烈的新形势，即便是市场稳定，行业也已经进入到优胜劣汰的调整阶段。对于房企来说，审时度势的制定正确的战略方向和发展布局，以及强大的融资能力成为房企生存发展的两大命脉。

城镇化下，三四线市场更暖

2020年三道红线、银行房贷集中管理五档红线等等一系列政策直接导致房地产行业原有的高增长、高杠杆、高利润时代一去不复返。面对这样一个颠覆性的行业转折，房企业必须重新审视自己，及时调整战略和布局，以应对全新的挑战。

从过去一年的实际业绩表现来看，以碧桂园为代表的，重点布局三四线甚至是五线城市的企业在此过程中迎得了较好的发展机遇。相比一二线城市，调控政策影响大，价格高置业门槛高，存量高去化慢，回款慢企业杠杠重，竞争激烈等不利因素。三四线城市除了价格和利润相对低外，却有着更加灵活的市场表现。

另一方面，从城镇化率的角度来看。目前中国一线城市城镇化率90%，二线城市75%，三线65%，四线52%，综合来看，全国平均城镇化率在60%左右。按照西方经验，低于60%属于增量开发为主，60~80%属于开发和持有经营并重阶段，80%以上存量领域就会有较大突破。这与碧桂园三四五线投资战略不谋而合。

碧桂园集团总裁莫斌在2020年3月的业绩会上曾说：“疫情发生之后，城镇化推进是刺激消费的手段，对于三四线绝对是个利好。另外在这次疫情之后，在需求端，三四线客户改善住宅的意愿将越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持，希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。”有数据显示，2020年碧桂园三四线新增权益土地金额占比回升至61%。2020年的全年业绩，也印证了碧桂园战略选择的正确性。

反观之，大多数规模房企仍然聚焦一二线高能级城市。这就意味着身处“增量开发和存量开发并重”的胶着战场，面临更加激烈的竞争。在中国，强大的内需来自于“4亿中产+10亿非中产”，企业如果不能下沉到三四五线做刚需消费，那就只能瞄准这少数的竞争激烈的4亿中产的消费升级的小蛋糕了。

融资能力成房企最大竞争力

融资能力可以说是房地产企业的生命力，直接决定着房企的发展力和生存力。此前层层加码的楼市调控政策，2021年开始在涉房贷款上加大了限制的力度。2021年房企的融资能力显得更加重要。

新年伊始，有媒体报道多家银行涉房贷款额度出现大缩水。而这主要是受到监管部门加强商业银行房地产贷款集中度管理的决定影响。该决定分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，并于2021年1月1日起实施，对超限银行设置2至4年调整过渡期。

简而言之，随着银行对涉房地产贷款的限制，对于房地产企业来说，从银行获得贷款将更加艰难。对于个人购房者而言，将很可能出现办不了房贷或者放款周期延长等问题。

事实上，房产的购买者来自购房客户和银行组合成的共同体，而银行层面放贷的时间点拉长就一定会降低整个市场的成交量。在以往的成交过程中，银行审核的放贷流程是可以被加速到非常快的程度。从而让单套房的交易时间被极大的压缩。从而让市场上围绕着房产的资金流动性快速的增加。而这个政策的本身，就让流动性放缓，成交量减少。

对于房企来说它的影响是三方面的：一是房企直接从银行融资困难；二是因购房者个人房贷难而对销量产生的影响；三是房贷放款周期延长对房企回款产生影响。这就对房企自身资金状况和融资能力提出了更高的要求，具有较多的现金流，具备较多的融资渠道，具备更强的融资能力。反之，则很可能被市场淘汰出局。

今年年初，房企便早早迎来一波发债潮。据不完全统计，截至2021年1月13日，共有32家房企发行债券，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等多家房企，募集金额合计约735.22亿元，融资量较大，同比增长25%。显然，各家房企已经不约而同的把融资工作放在了首要位置。

值得注意的是，房企融资分化持续，龙头房企的融资优势持续凸显。以碧桂园为例。自2018年开始，碧桂园便预见性的率先在房企中开始降杠杆的动作，通过不断优化自身财务表现和资本结构。最终拿下全球权威三大评级机构中两个投资级评级。2020年，碧桂园美元债发债利率显著下降，最低利率甚至达到了3.125%，创造了新纪录。融资的便利与低成本，无疑是当前市场行情下最强的竞争力。

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