银行调政策楼市陷变局 房地产市场将出现怎样的变化？

来源：国际金融报

编者按：

2021年仍是房价上涨与调控博弈的一年，房地产市场调控的“主战场”转移至金融信贷领域。

自央行、银保监会下发“房贷集中度新规”近两个月后，目前至少包括广东、海南、浙江、上海、厦门等地下发了房贷集中度的地方性细则。

与此同时，在“深圳二手房成交参考价发布机制”公布半个月后，多家银行从观望转为执行，目前已有建设银行、光大银行、农业银行正式将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

银行房贷政策方面的一系列变化，将对楼市带来怎样的变化？

房贷集中度管理渐次落地

◎记者曹韵仪

2月25日，记者梳理发现，在央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）近两个月后，目前至少包括广东、海南、浙江、上海、厦门等地下发了房贷集中度的地方性细则。

从各地细则来看，普遍上浮了房地产贷款集中度监管指标上限，但各地各行具体上浮的百分点仍有差异。

专家认为，此次调整集中在第三、第四、第五档银行，体现了地方监管政策的灵活性，同时也将为这些银行的经营压力带来缓解。

普遍上浮

近期，多地相继下发了地方版房地产贷款集中度的通知。

央行广州分行、广东银保监局日前下发通知，对辖内第三档中资小型银行和非县域农合机构、第四档县域农合机构房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点到2.5个百分点。

其中，第三档房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为20%、15%。涉及的银行包括广州银行、东莞银行、华兴银行、广州农商行、东莞农商行、佛山农商行等。

值得注意的是，此次调整不包含深圳。深圳仍维持去年12月央行发布的对于第三档、第四档、第五档地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度的具体要求。

海南也结合自身实际情况制定细则。中国人民银行海口中心支行联合海南省银监局共同制定并发布了《关于实施海南省地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的通知》。

“海南在全国房地产贷款集中度管理要求的基础上，在政策允许的前提下，确定上调第三档银行房地产贷款占比上限2.5个百分点至25%，这样更符合海南实际，有助于相关机构更加合理优化信贷结构。”人民银行海口中心支行货币信贷管理处副处长石海峰介绍。

石海峰表示，根据办法规定，海南省地方法人银行业金融机构主要适用第三至五档。省内大部分地方法人银行业金融机构符合房地产集中度管理制度要求，这得益于近年来海南以壮士断腕的决心采取的房地产调控政策。

2月23日消息，央行杭州中心支行、浙江银保监局也已下发《关于贯彻落实银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的通知》，对第四档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高1个百分点、2个百分点，分别为18.5%、13.5%；14.5%和9.5%。

上海方面则上调第三档、第五档的房贷占比上限，分别上调了2个和1.5个百分点。其中，第三档房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限执行的是24.5%、19.5%；第五档执行的是14%、9%。

另外，厦门版房地产贷款集中度监管要求则与央行、银保监会此前通知保持一致。

调控放松？

从各地细则来看，普遍上浮了房地产贷款集中度监管指标上限。这是否意味着政策有所松动？

光大银行金融市场部分析师周茂华认为，目前来看，调整主要集中在第三、第四、第五档银行，整体业务占银行体系比重有限，再加上调整幅度较小，因此对银行稳健经营影响不大。“地方监管部门根据实际情况进行一定幅度上调，主要体现了监管政策的灵活性，而非一刀切”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《国际金融报》记者，此次政策进一步体现了各地在积极落实房贷集中度政策，也说明不同银行调整的空间不一样。

严跃进指出，“第一档和第二档的银行普遍属于房贷业务比重大、金融风险管控责任大的银行，所以上限上调的空间不大。而对于一些中小银行，尤其是和农村相关业务挂钩的银行，其贷款政策可以更为灵活。尤其是后续各地城镇化和市民化过程中，部分银行贷款上限提高，那么其支持进城购房等方面会更游刃有余。”

对于相关购房者来说，严跃进认为需要积极了解各地银行贷款政策，减少贷款办理的风险。“大方向看，房价过热的城市等所在银行，其上限上调空间小；而信贷额度充裕的城市，上调的空间较大”。

受访人士强调，此次多地上限调整并不意味着房贷政策的放松，此举对中小银行的经营压力有缓解作用，也能保证政策的平稳着陆。

东吴证券研究所首席银行分析师马祥云发布研报指出，从地方法人银行经营角度，适度松绑房贷也能缓解部分压力，因为近期区域性地方法人银行已被禁止通过互联网渠道异地吸收存款、投放贷款，而房贷仍属于本地市场的优质资产。

“另一方面，监管层近期仍在严查经营贷及消费贷违规流向楼市的问题，同时热点区域的房地产管控也持续严格，因此不代表房贷管控力度整体放松，不排除后续仍有其他区域适度调整指标上限。”马祥云指出。

招联金融首席研究员董希淼同样表示，监管对地方性法人银行的房地产贷款集中度本身就相对于大中型银行的更加严格，各地适度放松当地中小银行的房地产贷款集中度要求，不会对银行流入房地产市场的总体金额产生太大影响，且也有利于短期内这些银行的转型发展。

“监管对房贷集中度进行管理，是要控制过量的资金进入房地产市场，也要保持房地产市场的平稳发展。”董希淼表示，一行一策、一地一策也体现了当下房地产调控政策的灵活性。

东吴证券预计，后续居民信贷仍可能受房贷管控的影响而降速，房地产总贷款及个人住房贷款占比的平缓下行趋势将持续。不过，该机构强调，尽管部分头部银行占比超标，却无需担忧。“我们认为，政策已给予充足过渡期，商业银行也不需要对存量房贷进行‘压降’，只需要调整未来2至4年的新增贷款结构，逐步推动存量占比达标。在房贷集中度调整过程中，优质零售银行的财务指标不会产生波动”。

深圳部分银行放贷已按“官参价”

◎记者曹韵仪

深圳多家银行已正式将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

在《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》）发布半个月后，多家银行从观望转为执行，目前已有建设银行、光大银行、农业银行公布相关消息。

火热的深圳楼市能否降温？这又对购房者影响几何？

多家银行表态执行

2月8日，深圳市住建局发布《通知》，公布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价。

深圳某房产中介对《国际金融报》记者解释称，“比如说，二手房的房东出价每平方米10万元，但住建局的参考价为每平方米8万元，那么这里就有每平方米2万元的差价，而这部分只能算在购房者首付里，银行不能贷款。”

对于购房者而言，直接影响就是首付将大幅提升，贷款将变少。

“威力极大。”海贝找房总经理谢林锋认为，如果商业银行按照评估价格走，那么贷款的成数就会变少。深圳湾一带的指导价格几乎已经是成交价格的二分之一甚至是三分之一，那么就会变相提高首付，“基本要去到七八成了，那二手房成交就会降到冰点”。

随后，2月20日晚，深圳光大银行率先表态，根据《通知》及监管要求，深圳市住建局发布的二手住房成交价格将作为该行按揭贷款参考依据。

2月23日，深圳建行透露，该行根据《通知》发布的二手住房成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。

同日，深圳农行也透露，《通知》下发前的二手房贷款按原有制度执行，《通知》下发后该行以深圳市住建局发布的指导价为贷款发放的重要参考，具体细则正在研究制定中。

“如果银行全面跟进，深圳楼市过往‘高杠杆’的炒作之风将会有所改变。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

政策效果立竿见影

为何要引导深圳二手房价格？

首先，从价格来看，深圳楼市热的“离谱”。从2月23日国家统计局发布的最新70城二手房价格指数来看，涨幅环比数据中，深圳是二手房涨幅最大的城市。

“政策将指导价作为调控目标，作为银行评估房价和发放贷款的准绳，不管是按揭贷，还是抵押贷，杠杆率会明显受到控制，这对控房价和稳预期，意义非凡。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《国际金融报》记者。

政策一出，给深圳的二手房市场当头棒喝。从深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同统计的数据显示，新政的影响已开始显现，二手房网签量开始迅速下滑。深房中协公布的最新数据显示，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套（含自助网签），环比下降78.3%。

从走势上看，新政对市场的影响“立竿见影”，但因为含春节假期，仍会受到一定程度的“节日效应”影响，因此市场对新政的最终反应有待持续观察。

“深圳近期二手房政策管控明显升级，尤其是二手房参考价政策的出台，客观上有助于后续房地产市场的稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者称，随着二手房贷款政策的收紧，深圳二手房价格降温的概率加大。

李宇嘉指出，当前，深圳楼市调控到了关键期，政府指导要形成去杠杆的准绳、打击炒房的利器，并且具有公信力。他对记者强调了二手房调控的重要性，“如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房‘价格倒挂’，购买力就会去炒新房，新盘‘个位数’中签率的盛况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就失控了。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的”。

以往，深圳炒房者“见招拆招”，通过借道经营贷、消费贷购房，李宇嘉指出，先不说各地春节前后都在打击经营贷、消费贷流入楼市，此次政策出台“打蛇七寸”，指导价下降以后，消费贷、经营贷可贷金额也明显减少。

“只有银行与政府共同联动推进，新政才能达到预期想要的效果，现阶段买卖双方或有一个博弈的过程，但只要政策坚持下去，以及更多的银行贯彻落实指导价发放贷款，二手房市场的挂牌价格肯定会有所下降。”李宇嘉表示，未来深圳监管部门可以从风控的角度，从打击资金违规流入楼市的高度，从金融审慎管理的维度，从金融监管落实“一城一策”的站位，要求辖区内的银行，严格执行二手房指导价。

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