深圳出台二手房指导价之后：二手成交停滞 风向“由买转租”

原标题：逆袭？这区租金涨幅第一，南山却有人“悬赏招租”

来源：深圳乐居

深圳2月份二手房指导价出台，这似乎引爆了整个二手市场。一夜之间，二手挂盘价在全网下架。

二手房成交也陷入冰冻，和新政前相比成交量“腰斩”，卖家不愿让步，买家陷入观望局面，一场博弈已经拉开帷幕。

就在二手成交停滞之时，乐居发现曾在二手指导价出台后就下架挂盘价格，全网显示暂无报价的贝壳，昨天所有的二手房都挂上了住建局发布的指导价格，并注明为参考价。

来源：贝壳找房

尽管如此，但实际情况却并没有按照指导价格成交的案例。

有不少刚需在观望之余选择了“由买转租”，加上节后深圳市民返深、留深过年市民增加、就业求职人员来深等因素，节后的租房市场似乎迎来了小高潮。

据贝壳找房数据显示，看房、成交同步大幅增长。其中，全市看房环比增长174%，成交环比增长187%。

数据来源：深圳贝壳研究院

备注：春节前（2.01-2.17）、春节后（2.18-2.28）

在深圳10区当中，前往南山、龙岗、福田三区租房市民最多，其中南山、福田为两大商务办公区，就业人口众多，租房需求旺盛；龙岗则地域面积大、存量小区多、租金低吸引租客。

到宝安租房的占14%，到龙华和罗湖的占10%左右，盐田、坪山、光明、大鹏四个区占比不足5%，距离城市核心区较远，不是租房的主流区域。

根据房谱网数据显示，租房热门的三大区域中南山租金最高，今年2月的平均租金已经达到117.1元/㎡/月。而最低的大鹏新区和坪山区不分上下，今年2月的平均租金分别为40.9元/㎡/月和41.1元/㎡/月。

数据来源：房谱网

和1月相比，10区当中有4区2月平均租金都出现了略微下降，分别是大鹏、坪山、光明、龙华。其中坪山区降幅最大，降幅0.96%。

其他6区均有不同程度的涨幅，其中龙岗区涨幅最大，涨幅达3.26%，涨幅最小的是宝安区，仅1.08%。

数据来源：房谱网

但值得一提的是，根据贝壳找房成交数据显示，龙岗区的成交涨幅也是各区中最高的，相比春节前增长223%，其次是罗湖，环比增长215%，这两个区也是各区租金中涨幅最大的。

租金涨了，成交量却增加了？

龙岗地域面积较大、存量房多、租金较低，成为不少租客的首选租住区域，而罗湖区作为传统老区，生活氛围浓厚，交通便利，配套齐全，且老旧小区居多，总体租金性价比较高等优势也是吸引了不少人租住。

实探采访：南山现“出租难”？

根据乐居实探也发现，年后的租房市场似乎并不“热闹”，没有往年的“年后普涨”，很多房子甚至出现了出租难的情况。

乐居采访发现，就连租赁火热的南山区，也出现了出租难的问题。

在科技园上班的C先生，住在南山某公寓，年初的时候二房东就信誓旦旦表示“不会涨租，放心住”，过了元宵节，甚至在群里发出了“悬赏通知”，有一部分空闲房源，帮忙介绍还有礼品赠送和现金奖励。

原本住在宝安的H小姐最近换房，选择了龙华元芬地铁站附近的某工业区改造的长租公寓，本来要求一次性签订两年合同，但因为行情不好，讨价还价一年租期也是可以签。

“2300元的两房一厅还空置了很多没人租，哪里还会涨哦！”H小姐今年换房没感受到往年的压力。

作为龙岗房价“天花板”的坂田片区，去年房价涨幅惊人，雅宝某小区房价曾高达10万+，但租金情况却并未同步。

乐居采访片区内一位高管Z先生，住在坂田地铁口的德润荣君府小区，今年业主没涨价，甚至还降了，“去年租的3房7500元/月，今年只要7300元了！”本来打算换房的Z先生，因为房租降了留下来了。

图片：德润荣君府

福田、南山、罗湖等租房热门区域也并未呈现租房热和涨租潮。

福田区的竹园小区，90年代的旧小区，20多平的一房，租金大概2500元/月，基本没涨。

图片：竹园小区

福田香蜜湖的香蜜湖豪庭，2房55平的8500元/月，中介表示“基本上每年都有涨一点，但涨幅不大”。今年基本也是没涨。

图片：香蜜湖豪庭

南山区海岸城附近的漾日湾畔，两房租金9000元，中介说“和年前比也是没怎么涨”。

图片：漾日湾畔

罗湖区的3号线翠竹站附近的龙丽园87平的3房6300元，华丽园79平的2房5900元，金翠园57平的5000元，房东普遍表示，“今年的租金都没涨啦！”

图片：华丽园

“出租难”的背后是需求量的减少

出租难的市场行情背后和租房人口变少，需求量降低有很大关联。

根据2019年国家统计局的人口流入人口统计数据显示，深圳的净流入793.17万，低于上海。

深圳净流入人口占比59%，甚至低过东莞，而中山、佛山等城市也都有40多%的占比，相比之下，作为一线大城市和以流动人口为主的深圳，净流入人口数量的确不高。

来源：国家统计局、知乎

从去年开始就有网友说龙华、罗湖的城中村空置率已经10%了，农民房很多租不出去了。去年开始就已经有很多房东不仅不涨租，反而降租。

而此前乐居曾报道的写字楼空置率去年达到历史新高，也是印证了深圳人口变少这一点。根据第一太平戴维斯发布的最新深圳市写字楼研究报告，数据显示，深圳写字楼空置率在第三季度末达到29.7%，为历史最高值。

南山科技园、车公庙都有不少办公室退租后半年都租不出去了；5号线地铁沿线靠近宝安段附近的写字楼更是如此。至于宝安中心，壹方城往前一点有几栋甲级写字楼，空置率差不多70%都空了一两年了。

不仅流入人口变少，还有不少原本在深圳的打工人被高房价、高租金“吓退”选择逃离深圳。

去年受疫情各方面的影响，整体市场环境的不景气，经济低迷，很多人面临着失业和被拖延工资的情况，在整体大环境不好的情况下，很多原本就在深圳“难以扎根”的人群，将目光看向了老家，“回老家生活安逸，有房子住，生活压力小”，是很多返乡人的心声。

其实不光个人的“逃离”，在越来越高的房价和租金变得难以承受的情况下，不少产业也选择了搬离深圳。

其中最有代表性的就是2018年华为总部搬到松山湖，作为深圳的“税收大户”，华为也为数万人口提供了就业岗位，而这些人群的搬离，也意味着租房和买房市场少了一批购买力。

需求变少，成为了租房市场冷淡的关键原因，加上房价政策频出，不管新房还是二手房价都在限制，在这种大环境之下，未来的房租走势也变得难以预测，有待市场的验证。

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