[房企年报]融创中国：未完成6千亿目标 两年投资文旅超400亿

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出品：大眼楼管

作者：肖恩

早在今年的2月3日，融创中国就已经预告了公司在过去一年的主要业绩及降杠杆的成果。3月11日，融创中国披露全年业绩公告，实现营收2305.9亿元，同比增36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增36.9%，预计每股分红1.65元，同比增长33.9%。

事实上，作为房企而言，当年的账面成绩确实反映了公司施工、竣工结算的成绩，但更多的还是反映了一两年前的融资及销售的状况。站在目前看未来，融创中国明显放慢了步伐，销售不达目标，资产越来越重，利润率也有所下滑，站在存量时代，曾经突飞猛进的融创也面临尾大不掉的局面吗？

销售未达6千亿 增速逐年放缓

2020年，融创全口径合同销售金额5752.6亿元，尽管在行业内排名稳居第四名，但增速明显下滑。相较于2019年的5562.1亿元同比仅增3.42%，虽勉强维持正增长，但增速从2017年的140.3%大幅下滑至个位数。

事实上，早在一年前的业绩发布会上，总裁汪孟德就表示2020年做到6000亿+的销售目标是没有问题的，此外孙宏斌也补充说，超过6000亿是肯定的。而现实是，融创并未完成全年设定的6000亿元销售目标。去年初，融创2020年可售货值8200亿元，最终去化率为70%，今年预计全年可售货源将超过9000亿元，如果保持去年的去化率，则销售额仅有6300亿，预计同比增长率仍处在个位数。

此外，克而瑞数据显示，对比行业TOP5，融创过去一年的的销售增速仅高于碧桂园2.24%，较恒大、万科、保利都低不少。

从销售均价来看，2020年为14020元/平米，较2018、2019年的15070元/平米、14530元/平米再次下滑。今年前两个月，融创全口径实现销售额684.2亿元，与2019年的422.3亿元增长62%，销售均价为15480元/平米，整体销售有所恢复。

毛利率下降至21% 土储成本低

融创2020年实现营收2305.9亿元，同比增36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增36.9%，总体来说还是兑现了市场的预期。其中，物业销售收入、文旅城建设及运营收入、物业管理收入、其他业务收入分别为2188.8亿元、38.8亿元、33.4亿元、44.9亿元。

房地产物业销售依然占据绝对主要的低位，而近两年发力的文旅项目在营收增长10亿的情况下，业绩却从2019年的13.83亿元下滑至2020年的3.76亿元。

此外，值得注意的是，融创2020年营收增长36.9%，但成本却增长42.4%，毛利率有所下滑。较2019年度的毛利率24.5%，其2020年度毛利率下降3.5个百分点至21%。

尽管短期销售均价、毛利率均有所下滑，但融创较低的土储成本是其盈利的保证。截至2020年底，融创平均土地成本仅约4270元/平方米，相当于去年14020元/平米均价的30%，且约78%的土储位于一、二线城市，相对来说房价大幅下滑的可能性小。

降杠杆成果显著 文旅资产明显加重

土地方面，融创过去一年在土地市场上的动作不小。全年新增土地储备约为5877万平方米，新增货值7261亿元，较全年4102.1万平方米的销售面积多43.27%，土储池子还在扩大。

截至2020年底，融创中国的土地储备约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，相较于2019年底约2.34亿平米总土储，约1.5亿平米权益土储均有提升。

当前，融创的土地储备货值约3.1万亿元，预计够满足4-5年的销售。此外年报显示，融创的投资性房地产规模近两年快速提升，从2016年6.56亿狂飙至2020年近300亿元。之所以较2019年没有大幅增长是由于前述融创在过去一年处置了不少资产的缘故，而在文旅项目上的投入却没有停止。

数据显示，融创在2019、2020年的文旅项目资本支出分别达到222.98亿元、187.8亿元，两年就投入超过400亿元，截止去年底，融创文旅已落地39城。

尽管拿地力度不减，文旅项目加大投入，但融创还是在去年拿下了降杠杆的难题。

报告显示，2020年末，融创中国借贷总额为3034.4亿元，净负债率同比下降76个百分点至96%；同时，非受限现金短债比持续改善，2020年底已提升至1.08，剔除预收款项的资产负债率也实现下降，2020年底已降至78%。

截至2020年底，融创在手现金1326亿元，三项指标均达到“三道红线”政策标准。早在去年业绩发布会上，孙宏斌就曾表示要卖掉一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园，并认为处置资产是比较坚决的事情。恰逢下半年三道红线政策的出台，融创处置了不少资产。

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