经营贷买房是如何玩的？

原标题：经营贷买房是如何玩的？

经济观察报 记者

杜涛十来个工作日，阿楚（化名）用来买房的经营贷就下来了。

对于阿楚来说，经营贷买房，不仅利息便宜——经营贷的利息为3个点多一些，相比现在的房贷利息低近两个点，而且还省了自己首付的资金。全部的付出就是多个中介的费用。

整个买房的过程，阿楚就出面了两三次，其余的过程都是中介在忙活。第一次是和卖方的见面、签合同，第二次是和银行签合同贷款、放款。

这里所指的经营贷是指对小微企业和实体经济的个人经营贷款，利息低、时间长。2021年两会政府工作报告提出，大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。创新供应链金融服务模式。适当降低小微企业支付手续费。优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。

但是对于商业银行来说，一方面要考虑中小微企业的贷款比例，完成任务。另一方面还要考虑坏账。

放贷款的银行知道你拿去买房了吗？

阿楚嘿嘿一笑。“其实，银行房贷款的人也知道我是拿钱来买房子，要是我真的把贷款用在经营上，银行也绝对不会贷了，小微企业的风险多高。”

但是，近期监管层加紧了对经营贷流向房地产的监管。北京、上海、广东、深圳以及西安等多地监管层均已发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

3月16日，广东银保监局和中国人民银行广州分行发布的数据显示，截至当日，广东辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

一

阿楚是一位金融从业者，他的房子是在北京的东边，这次他想换到贴近三环一点，于是估算了下自己手里的存款和已有房子的价值，决定在三环附近买一套二手房。

第一件事情，为了获得买房资格，他要先和妻子离婚；其次便是去操作经营贷。

阿楚将自己打算要用经营贷买房的事情告诉中介，房产中介心领神会的告诉他，“我们操作不了，给你推荐个人吧。”

就这样，一个由资金中介牵头，地产中介，买卖公司中介，短期借款中介组成了一个团队。

阿楚计算过，假设要买总值为500万元的房子，里面需要付出的是购买小微企业的费用1.5万元，短期拆解费用1个月的利息需要5万元，房子中介大约5万元多一点。

加起来也就是12万元多点。“这也比像去链家之类的中介买房子便宜，光给链家的费用就是十多万元。何况这个贷款下来利息还低，还不需要首付。”

二

在经营贷买房中的最重要一个环节，就是购买一家小微企业，并且还要有足够的流水。

这个时候，中介的作用就显现了，他会提供一家小微企业，而且还拥有比较正常的现金流记录，可以用于贷款资格审查。这样的一家公司售价在1万元到1.5万元之间。

这也就是要求买房人买到公司后变成法人或者股东，下一步就是去申请贷款，所需要的资料中介也都准备好了。

阿楚告诉记者，这个时候有两个不同的情况，要是你原来有一套房，可以用原来的房子做抵押，下来的经营贷直接买现在看中的房子。若是原来的房子还有房贷，还是需要过桥资金先还原来的房贷再做抵押。

要是原来没有房子，这个时候需要过桥资金，先用过桥资金把房子买下来，然后再抵押给要贷款的银行，然后经营贷下来之后，再还过桥资金。

整体下来，阿楚付出的成本也不低，但是相比按照正房贷来说并不算很高，主要是经营贷批的比较快，十个工作日就可以批下来。而且拿房抵经营贷，运气好的时候可以抵押出评估值的85%。

“这可比正常卖房的抵押率高多了。抵押的比例，中介有一个名单，每个小区的房子能够抵押到多少比例”，阿楚说。

对于阿楚来说，虽然交了大量的中介资金，但是赚到的是更低的利息支出，非常低的首付支出。他直言，要是还能买房，他还是会选择经营贷。

最后一步是去银行签放款合同，按手印。这个环节是中介全程陪同，“套路非常娴熟，一上午可以做很多笔业务，流水线一样。”

此时，中介会提前叮嘱阿楚哪些可以说，哪些不可以说，比如，一般别直接说去买房，按照经营贷合同来说，要一致。

银行问了阿楚几个问题：第一，这个房子是不是你的，这个房子啥时候买的，多少钱？印证房子是你的。第二，问公司除去登记信息外的一些其他问题，比如公司啥时候成立的，经营情况如何。

阿楚觉得，第一个问题是为印证房子是自己的。第二个是印证公司是自己的。

十个工作日之后，贷款下来，进入了阿楚在房贷款银行开具的个人账户，由于小微企业经营和股东高度混同，就是老板和公司之间资金流会很频繁，贷款发放个人账户没有问题。

现在网上很多监管部门在查消费贷、经营贷例如房地产行业的问题，你会不会担心钱被收回去？

阿楚的回答很直接，不会，我的额度太小，我觉得监管层应该看不到这么小额度的。

三

今年伊始，多个城市就已经开始了严格审查经营贷、消费贷资金流向违规流入楼市的行为。例如，今年1月份，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。2月10日，北京银保监局发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，要求严格实施贷前调查，尽职落实贷后管理。

之前，广东银保监局下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，部署全辖银行机构全面自查。

为什么会有如此多的资金流入房地产？阿楚分析，一方面是为了完成中小微企业的放款任务，其次便是完成任务后的坏账率不能太高。

3月5日，两会政府工作报告中提出“继续引导金融系统向实体经济让利”，“进一步解决小微企业融资难题”。“推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。今年务必做到小微企业融资更便利、综合融资成本稳中有降。对受疫情持续影响行业企业给予定向支持。”

一位金融机构从业人士给记者分析，经营贷本来就是两害相权取其轻。经营贷的本意是支持实体经济和小微企业，也就是金融机构给实体经济让利。同时经营贷不良率高，监管层是可以容忍的，毕竟是以牺牲金融机构的利润支持实体经济。但是，金融机构又是一个自负盈亏的市场主体，坏账上升，利润下降，从业人员收入也会下降，自然会产生冲突。

这个事情（经营贷进入房地产）以前一直存在，为什么以前管理没这么严格？现在加强管理了。上述金融机构从业人士告诉记者，现在有一个度的问题，当经营贷流入房地产市场不多的话，房地产价格不会波动太大，当房地产价格波动很大的时候，经营贷就要严加管理了。这轮房地产价格上涨，银行的贷款上涨不大，土地供应也没收紧，最后板子打在经营贷身上了。所以要整顿经营贷了，也是要逼着商业银行做真实的经营贷业务。

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