郭晓亭首度列席 佳兆业美好“保守”提2.4亿平米目标（实录）

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

来源：观点

“到2023年，佳兆业美好实现在管面积2.4亿平方米、收入近70亿元、净利润10亿元。”

观点地产网2020年4月，郭晓亭接替翁昊获委任为佳兆业美好执行董事，后于同年11月，其被推至董事会副主席职位，一系列动作被外界解读为：郭英成要将女儿郭晓亭培养为佳兆业旗下物业平台的接班人，加速“二代”接力进程。

3月19日举行的佳兆业美好2020年度业绩会，再次验证了大家的猜想。郭晓亭首次列席其中，并获得了公开发言的机会。不过，主席兼执行董事廖传强、执行董事郭丽、计划财务部总经理易学忠依然是主要发言人。

过去一年，多家上市物管公司高调跑马圈地、活跃于资本市场，佳兆业美好身处其中并不算突出的一家。在管规模亦中规中矩，于2020年末，佳兆业美好总在管建筑面积5749万平方米，合同建筑面积7729万平方米。

但从管理层的角度看来，佳兆业美好取得了一份让投资者满意的成绩单，且完成了原本指引的数据。2020年，公司实现总收益约17.3亿元，同比增长约37.1%；毛利约5.28亿元，同比增长约39.4%；毛利率约30%，下降0.5个百分点；公司拥有人应占溢利约2.22亿元，同比增长35.4%。

除了毛利率略降以外，基本数据增长数据并不差。年报提及，收益增长主要得益于与控股股东佳兆业集团长期以来的合作关系，以及因进一步拓展位于长三角地区、环渤海经济圈及华中的物业管理组合的收购事项。

四大业务线侧重

一名参加了佳兆业美好2020年投资者会的分析人士透露，廖传强提出佳兆业美好是比较“保守”的企业：“所谓保守并不是思想保守，而是刚进入上市公司序列，需要更多事情专注于履行和兑现，所以在数据给予方面比较保守。”

按照此次披露的目标，佳兆业美好预期2021年收入增幅约50%，在管面积超过1亿平方米。

另外也定下三年计划：2020-2023年收入复合增长率不低于55%，利润复合增长率不低于60%。廖传强于业绩会上给出目标指引，“到2023年，佳兆业美好实现在管面积2.4亿平方米、收入近70亿元、净利润10亿元。”

比起短时间内实现规模大增，佳兆业美好更希冀于专注主业。廖传强表示，“会将整个团队的精力、财力和物力的80%投进收入和利润占比上超过80%的业务板块里。”

根据介绍，佳兆业美好现有的四大业务线包括物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务，2020年分别实现收益7.94亿元、6.23亿元、1.35亿元、1.78亿元。

其中，物业管理服务、交付前及顾问服务仍占据总收入的绝大部分，但社区增值服务营收占比由9.6%降至7.8%。

易学忠解释称，社区增值服务营收占比有所下调，主要是源于核心业务上营收份额在增长。而且，去年物业管理服务收入占比进一步提升，占总收入约45.9%。

但物业管理服务也是四大业务线中毛利率表现较差的板块，由2019年约27.3%跌至2020年约26.6%，毛利率下跌约0.7个百分点。而其余业务板块毛利率均呈上升态势，其中增幅最高的为交付前及顾问服务，2020年实现毛利率31.3%，增幅约2.6个百分点。

截止2020年12月31日，交付前及顾问服务收入占总收入36%，其中有87%来源于母公司佳兆业集团，依赖度较高。

毛利率表现最好的业务板块为社区增值服务，由2019年约47.1%上升至截至2020年的约49.6%，毛利率上升约2.5个百分点。据悉，社区增值服务也是佳兆业美好着力发展的核心业务，去年房屋租售、空间资源管理、社区金融等收益同比增幅超65%。

郭丽称，该业务后续会进一步关注城市综合服务及文化场馆服务。

此外，本场业绩会着重概述的内容是关于智能解决方案服务，该业务板块收益增幅最高，达到56.8%，占总收益比例亦由2019年的9.0%上升至2020年的10.3%。

据了解，佳兆业美好旗下智能化解决方案服务提供商是深圳市佳科智能工程有限公司，全面覆盖智能解决方案服务输出、产品销售及智能家居等三大业务板块。

“智能化解决方案服务，一直以来都是佳兆业美好重要的利润增长点，也是品牌亮点和将来的发展点。”郭丽在会上强调，刚上市的时候，佳科智能毛利率仅26%，如今毛利率由2019年约30.0%增加约0.6个百分点至2020年约30.6%。

2020年初，佳兆业美好开始涉猎智能化产品销售业务，也于年度实现合约金额约1070万元。

市场外拓成果

而上述所提及的业绩增长很大一部分源自佳兆业美好市场外拓成果。

首先在物业管理服务市场外拓方面，佳兆业美好重视扩大竞标外拓能力，投资拓展单体项目、股权收并购、建立合资平台是其采取的三大外拓途径。

按照易学忠披露的2021年1亿平方米在管面积构成规划：母公司提供500万平方米，投拓合作等方式交付700万平方米，收并购3000—4000万平方米的水平。当中，最为重要的部分便是股权收并购。

报告期内，佳兆业美好完成收购宁波朗通物业服务有限公司60%的股权、于12月就收购浙江瑞源物业管理有限公司60%的股权订立协议。

年报亦有所披露，于2020年6月30日，集团收购宁波朗通60%股权，总代价为2700万元，该标的主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务，于2020年7月1日至2020年12月31日期间为佳兆业美好贡献收益2152.3万元及纯利263.7万元。

另一收购标的，浙江瑞源于2020年12月31日合共管理85个项目，合同建筑面积约1100万平方米，目前仍未计算入佳兆业美好在管面积内。

不难看出，前述两个收并购标的均位于长三角区域，直接拉升了佳兆业美好在长三角区域布局比例，目前占比将近48%，而大湾区仅占比25.3%。

数据披露，佳兆业美好于2020年12月31日管理由独立第三方物业开发商开发的物业在管建筑面积约为2870万平方米，同比增加约33.5%；另外，项目数目由2019年12月31日的204个增加至2020年12月31日的317个。

郭丽分析，佳兆业美好的区域布局仍围绕着经济比较发达区域，包括大湾区、环渤海区域、长三角区域、华西区域、华东区域。

“项目占比方面，母公司项目和独立第三方项目刚上市时比例大概是70%：30%，如今为50.1%：49.9%的比例。”郭丽继续介绍。

第三个渠道为合资平台，是佳兆业美好2020年及未来外拓发展的重要手段。于2020年5月，佳兆业美好与邯郸市峰峰矿区成立综合服务平台，签署整体战略合作并引入城市全方位综合服务业务，通过此试点明确并落地环渤海经济圈城市全方位综合服务战略。

“这个合作平台会以佳兆业美好的服务标准和服务体系，为邯郸市旗下的学校、食堂、产业园，提供专业标准化的后勤服务。”郭丽表示，也在当地成立合作公司，为老旧社区改造、智能化升级助力。

与此同时，在合资平台成立过程当中也实践了要去做城市公共服务的战略目标，将城市公共服务落地到盐城、邯郸、嘉兴、重庆。

易学忠称，未来三年，第三方市场拓展主要关注标的本身品质、盈利能力、基础指标，尤其关注非住的贡献，具体的占比上没有明确设定。于2020年12月31日，佳兆业美好非住宅和住宅的比例26.1%：73.9%。

会上，有媒体记者提出大规模收并购所带来资金问题，廖传强则回应称，目前佳兆业美好资金的沉淀以及后续资金来源是足以支撑公司两到三年内并购发展。

数据显示，于2020年12月31日，佳兆业美好的现金及银行结余约10.19亿元，较2019年12月31日增长约2.65亿元，主要是由于配售现行股份及认购新股份。

以下为佳兆业美好2020年全年业绩发布会问答环节实录：

现场提问：佳兆业美好提出的三年计划中，业务规划怎么样？如果进行大规模并购，现金是否充足？公司提到对于一些收并购标的做梳理培育，具体是哪些业务，是否先以小股的形式合作？

廖传强：首先从并购的角度来说，公司在年初已经制定相应的风险调控、并购制度，确保各位股东的利益得到最大释放。

关于资金的问题，截止目前，公司帐面资金在近10亿元，可以保障公司未来两到三年的资金需求，公司现金流比较稳定，无论从利润结余，还是从目前募集来资金，都是有底气和有计划地去合理使用资金。

目前公司整个蓄水量可以保证未来三年的发展，因为现在有新伙伴进来就有新朋友，资源渠道都是多样化，公司从资金安全、并购策略，以及对第三方公司自身发展方面都有完善的机制。

现场提问：未来在管面积上，对于母公司和收并购比重是怎么安排的？

廖传强：市场收并购和母公司占比并没有设定非常边际界限，追求更高质量的增长，而不是高面积的增长。

现场提问：郭晓亭总早前购入香港星岛新闻集团的股份，成为该集团最大单一股东，佳兆业美好未来是否与该集团有一些合作计划？

郭晓亭：这是私人的事情，不方便在业绩发布会上回答。相信还是会有合作机会，如果有了合作会及时披露。

现场提问：社区增值服务的收入占比在去年有所下降，是什么原因导致的？从毛利率的表现来看，社区增值服务毛利率在所有的业务中又是最高，接下来对于社区增值服务这块业务有什么样的计划？

易学忠：社区增值服务的营收占比有所下调，主要是源于核心业务上营收份额在增长。社区增值服务核心业务的同比增幅是比较高的，社区的租售、空间资源租赁、社区团购、O2O等业务同比增幅在65%。毛利率表现上，社区增值服务是高毛利线，基于它的特色，后期关于这一业务发展方向，还是按照计划，在租售、O2O方面持续发力，充分释放在管资源的价值。

现场提问：智能化服务发展方面去年在第三方市场的拓展取得了不错的成绩，今年在这一业务上有什么目标？

廖传强：佳科智能属于智能化解决方案里面的主体以及主要收入来源，去年第三方整个拓展收益是超过5000万元，今年可以给出的指引是力争超1亿元。

现场提问：未来每年在管面积增长的来源，会有多少来自于母公司，有多少来自市场外拓、收并购？

廖传强：目前给出的指引是母公司从2021年开始每年交付不低于500万平方米在管面积，收并购是3000—4000万平方米，投资拓展不低于750万平方米的增幅，具体结构占比来说，并没有做任何边际，只是说保证这样的增幅。

现场提问：佳科智能在2020年有什么业务上的进展？

廖传强：佳科智能的发展得益于佳兆业平台，无论从资源导入到团队努力都表现得比较积极。2020年整个业务结构是比较合理的，无论是从自己的设计，还是从服务外包，以及到后续的运维，三大块业务组成都按照公司年初计划推进。未来两到三年的发展中，会在股权投资类，以及在自身收入多样化方面会进行进一步深耕。

现场提问：文体场馆一直都是公司的重点发展板块，2020年文体场馆的发展及未来发展路径可以分享一下吗？

郭丽：佳兆业美好的文体场馆确实一直是作为对外宣传的亮点。首先介绍一下佳兆业下面有两个集团，一个是佳兆业文体科技集团，一个是佳兆业美好。文体科技集团主要是赛事运营，在场馆专业后期维护设施设备。截止2020年12月31日，在管体育场馆数是13个，预计今年新增15个体育场馆，年底突破28个。

未来项目获取和发展趋势，肯定是协同文体科技集团共同跟当地政府，还有体育场馆资管方共同获取项目。一个体育场馆不单只是后勤物业服务公司，更需要是把体育场馆资产进行盘活和运营，佳兆业有资产运营公司，同时有资产管理公司，未来在这两者的结合上会作为佳兆业美好在市场上获取场馆的强劲的竞争力。

从专业门槛角度来说，佳兆业美好竞争力很强，普通物业公司想进入这个行业会比较艰难，但是佳兆业美好优势很明显。

现场提问：公司2020年非住宅物业比例有所上升，背后是什么样的考虑？具体住宅物业跟非住宅物业收入占比情况是怎么样？未来要达到什么样的比例？

易学忠：公司在业务发展方向上住宅物业和非住物业是齐头并进的，非住宅物业的来源除了母集团交付之外，在第三方市场的扩张上尤其关注非住物业方向。2020年非住宅物业营收占比，提升主要源自于第三方市场通过并购、投标带来的业务增量。

未来三年，在第三方市场的拓展，主要关注标的本身品质、盈利能力、基础的指标，尤其关注非住宅物业的贡献。至于说具体占比没有明确的设定。

现场提问：管理层能否延伸一下关于收并购方面的想法？

廖传强：整个并购渠道来说，市场以及行业内所处的上市公司都一样，更多拼的是自身品牌以及团队凝聚力。无论是通过股权并购，还是通过资产平台以及通过第三方招投标，或者说通过旗下子公司并购，渠道都显而易见。大家关注的不应该是市场有多热，而是自身品牌输送力以及温暖感，温暖感更多体现出并购回来公司如何在大型集团里发挥自身优势，这是值得思考的。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读