湾区旧改核心受益者：富力城市更新项目转化加快

出品：大眼楼管

作者：青柠

目前房地产行业逐步步入存量时代，城市更新未来将是激活城市存量土地，满足住房需求的重要途径。而对于房企来说，参与城市更新项目，可以以较低的成本补充可观的货值，提升利润率及收益率。随着城镇化率的不断提升，未来的城市更新和存量运营将迎来良好机遇。国内目前涉足城市更新业务的房企不少，尤其是以一二线布局为主的大型房企，在近几年土拍市场过热的情况下，不少人都已开始了相关布局，而在今年集中供地政策出台后，城市更新业务竞争或进一步加剧，而在这一领域的深耕者，凭借丰富的经验和强大的资源积累将占据更加有利的地位。

富力多年深耕旧改领域，1994年富力成立后的第一个项目就是嘉邦化工厂改造计划，坊间流传的“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”足以说明其旧改“地位”。截至2020年6月末，富力地产的城市更新项目多分布在一二线城市，粤港澳大湾区占比超50%。

城市更新或迎政策红利 今年改造目标数量提升31.5%

人口持续流入所带来的住房需求与有限的土地供应之间的供需矛盾在一线城市已经较为突出，尤其是在深圳、广州等常住人口明显提升的城市，这也导致这些地区的二手房交易火爆，推动存量市场发展已是重中之重。而广深经过十几年的实践发展，政策相对完善，经验丰富，转化驾轻就熟，湾区城市更新项目盈利空间也较大。

3月5日，李克强总理作政府工作报告，明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，“加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。值得注意的是，这是“城市更新”首次写入政府工作报告。

国盛证券近日发布研报表示，2020年政府报告提出全年新开工改造城镇老旧小区3.9万个的目标，实际完成4.03万个，今年改造目标数量进一步提升至5.3万个，较去年实际完成量提升31.5%。无疑将释放巨大的存量市场空间。

根据东兴证券研报数据，截至2020H1，富力地产在湾区内的城市更新储备面积超4000万平方米，整体储备水平大致可以排到前四，同时湾区城市更新储备占比54%左右比例的配置，较前三者60%-90%的比例也更加均衡、稳健。

转化速度加快 毛利率极具竞争力

富力的城市更新业务拓展、转化都在不断加速。2019年4月，公司成立了城市更新集团，之后又在太原、西安等地快速拓展项目，并且进展迅速。在太原，富力从2014年就深入推进城市更新项目，截至2021年3月，已顺利拿地大东流、小东流、敦化坊、龙保、范家堡、西寨、木厂头村7个重点项目。

广州大本营也捷报频传。3月8日，富力最终拿下广州钟村街胜石村的旧改合作企业，拟改造范围面积47.14万平方米，总投资60.6亿。

目前富力在广州参与的城市更新项目超10个，据悉，黄埔区茅岗路以西城中村和笔村、白云区陈田村等均已进入拆迁复建阶段。积极拓展项目的同时，公司的转化速度也有明显提升。

2019年，富力地产转化了3个城市更新项目，土地储备179万平方米。2020年虽在疫情笼罩之下，但转化速度依然进一步加快，上半年便转化了3个项目，建筑面积约130万平方米左右，贡献了460亿元可售资源。

截止2020年上半年，富力拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段，其中，92%位于一二线城市，54%位于粤港澳大湾区。公司管理层表示，未来18个月，富力的目标是增加900万平的土储，约产生2000亿元的潜在可售资源，将拉动业绩的高效增长。

在盈利能力方面，在近几年地价上升的压力下，房企的毛利率整体下滑明显，富力地产的毛利率水平基本稳定在30%以上，较为坚挺。

同时，除了经济效益，在社会效益方面，富力的业务与广州三旧改造紧密联系，包括西关的富力广场、顺意花园、阳光美居等。这种业务模式不仅成就了富力自身的快速发展，也为城市化做出了巨大贡献。富力是广州市内旧村改造实施项目最多的开发企业之一，除了已经完成的猎德村、杨箕村，目前正在推进的还有茅岗路以西城中村、笔村、陈田村、田美村东南经济社、吉山村、大同村、石壁村等多个旧村项目，极大的推动了当地的城市化发展。

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